Investissement immobilier
Immobilier de jouissance
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Résidence principale ou secondaire:
recherche d’un bien, neuf ou ancien répondant à une logique affective et aux critères qui en découlent (situation géographique, équipements, charme, accessibilité, volume, style, cachet, prestige) selon un budget déterminé.
Immobilier de prestige
- Immobilier de luxe: concerne les biens dont la valeur dépasse 1.8 million d'euros et propose des caractéristiques hors normes sur un emplacement unique. Il s’agit de propriétés immobilières haut de gamme, avec un design, des finitions et des prestations reconnus comme exceptionnels (équipements, vue, emplacement, importance historique). Prisés par une clientèle aisée qui recherche avant tout une expérience de vie haut de gamme, ces biens brillent par leur rareté sur le marché et peuvent être de natures différentes (villas, manoirs, châteaux, penthouse, lofts, propriétés dotées d’espaces extérieurs notables type jardins / forêts).
- Immobilier d’exception: concerne les biens dont la valeur dépasse 4 millions d'euros ou dont le prix du mètre carré est supérieur à 20.000 euros. Les caractéristiques de ce type de biens sont similaires à celles de l’immobilier de luxe, avec un accent particulier mis sur la rareté sur le marché ainsi que sur le poids qu’il emporte sur les plans architectural et historique.
Immobilier de rapport
- Location Meublée Non Professionnelle (LMNP): dispositif ouvert à tout contribuable souhaitant préparer sa retraite via la location d’un logement neuf ou ancien. Au-delà du complément de revenus généré, ce dispositif permet, selon le régime fiscal choisi, de générer des avantages analogues (abattement forfaitaire de 50% sur les recettes ou charges déductibles des recettes et amortissement du matériel et des locaux). La TVA est récupérable à l’acquisition ou la vente du bien. Si les recettes générées dépassent les 23.000 € annuels, un passage en Location Meublée Professionnelle (LMP) est opéré, avec un traitement fiscal différent.
- Droit commun ou location nue: dispositif permettant de bénéficier d’aménagements fiscaux selon le régime choisi et le montant des revenus fonciers perçus chaque année. Jusqu’à 15.000 € de recettes annuelles, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué. Au-delà, certaines charges peuvent être déduites des loyers encaissés en remplacement de l’abattement, créant un déficit.
- Déficit Foncier: dispositif permettant de minimiser l’assiette imposable de l’ensemble des revenus fonciers en déduisant des charges inhérentes au bien (frais de gestion et d’administration). Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 € par an, le surplus étant reportable sur 10 ans.
- Nue-propriété: dispositif permettant l’acquisition d’un bien démembré entre un usufruitier, qui peut occuper le bien ou en percevoir des revenus et un nu-propriétaire, qui dispose du bien et peut donc le vendre. L’usufruit est cédé à une période limitée dans le temps (habituellement 10 à 20 ans); cette période achevée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, et donc disposition du bien. Permet l’acquisition d’un bien à une valeur inférieure à sa valeur de marché de 30% à 50%.
- Jeanbrun: dispositif fiscal ouvert durant 3 ans à compter du 23 janvier 2026 et à destination des particuliers investissant dans un logement locatif situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien, avec à minima 30% de travaux. Il permet de déduire des loyers une partie du prix d'achat et l'ensemble des charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière), avec jusqu'à 12.000€ d'amortissement par an et 10.700€ déductibles des revenus globaux. Le logement doit être loué en résidence principale durant 9 ans, respecter les plafonds de loyers en vigueur et ne pas être loué à un proche.
- Denormandie: dispositif similaire au Pinel dans son principe et son fonctionnement, dédié à l’investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Les logements concernés font l’objet de travaux d’amélioration ou de transformation en usage d’habitation.
- Malraux: dispositif permettant un investissement à visée locative dans la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique. Une réduction d’impôt allant jusqu’à 120.000 € sur 4 ans est calculée sur le montant des travaux de restauration. La durée d’engagement locative est de 9 ans à l’achèvement des travaux. Ce dispositif présente l’avantage quasi-unique depuis 2013 de ne plus rentrer dans le plafond annuel des niches fiscales de 10.000 €.
- Monument Historique: dispositif permettant un investissement à visée locative dans un bien dont la conservation présente un intérêt public historique ou artistique. Une déduction fiscale du revenu global à hauteur de la tranche marginale d’imposition est applicable sur la totalité des travaux de restauration et d’entretien sur un, deux ou trois ans, sans limitation de montant ni de plafonnement des niches fiscales. La durée d’engagement de conservation (et non de location) du bien est de 15 ans. Sous certaines conditions, la transmission du bien peut bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.
- Girardin industriel IS et Crédit d'Impôt Outre-mer Productif (CIOP): dispositifs
fiscaux à destination des entreprises soumises à l’IS qui permettent soit de le minorer en déduisant le montant de l’investissement immobilier du résultat net
imposable (Girardin IS), soit d’obtenir d’un crédit d’impôt de 35 % du prix de
revient de l’investissement immobilier (CIOP), dans la limite de certains
plafonds au m², dont l’excédent est reportable. Ces dispositifs permettent de
financer une acquisition sans apport par un crédit dont les intérêts sont entièrement déductibles et de générer une économie par l’amortissement du bien, des
intérêts d’emprunt et d’exploitation. Le dispositif peut prendre la forme d’un investissement
direct en Girardin IS, où la société achète directement un immeuble neuf
qu’elle loue à une personne physique, d’un investissement direct en CIOP, où la
société exerce dans un DROM (Départements et Régions d’Outre-Mer), ou d’une souscription
au capital de sociétés soumises à l’IS, qui achètent des immeubles neufs et les
louent à des personnes physiques. Quelle que soit la forme, l’avantage fiscal
est soumis à un engagement de location (sous 12 mois et durant 5 ans) et au
respect de plafonds (ressources des locataires et loyers).
-
Investissements depuis et vers l'étranger:
sans pour autant disposer de la nationalité française, il est possible d’investir en France et vice-versa. La loi ne réserve pas la propriété immobilière aux seuls ressortissants nationaux. Tout résident de la zone économique européenne ou d’un autre pays du monde peut acquérir un bien immobilier en France.
- Mandat de gestion locative:
contrat passé par un propriétaire avec un professionnel l’autorisant à gérer, partiellement ou totalement, un ou plusieurs de ses biens immobiliers, nu ou meublé, afin de réaliser un gain de temps en déléguant les aspects opérationnels de la location. Dans ce cadre, le professionnel a pour responsabilités la recherche de locataires (annonces, filtrage, visites), l’établissement des beaux (conformité, clauses), l’encaissement des loyers, la gestion des litiges (solutions amiables, respect des procédures légales), l’entretien et les réparations (coordination avec les prestataires de services) ainsi que le suivi administratif (déclaration des revenus fonciers, gestion des documents). Ce mandat permet également de bénéficier de conseils professionnels, notamment concernant l’assurance loyers impayés, afin de louer sereinement un actif immobilier.
Pierre-papier
- Club Deal: investissement collectif permettant à une association d’investisseurs qui isolés n’en auraient pas la capacité financière, d’acquérir un ou plusieurs actifs ciblés. Après la création d’une société gérante, une levée de fonds est organisée. Les co-investisseurs transfèrent les fonds à la société qui acquiert le sous-jacent (le ou les biens ciblés), ce qui s’apparente à un achat de parts. La stratégie visée est un achat-revente, l’objectif étant une revalorisation rapide du sous-jacent ou encore la perception de revenu.
- OPCI: Organismes de Placement Collectif en Immobilier dont la collecte de fonds auprès des investisseurs est réaffectée à l’achat d’actifs financiers et immobiliers, ces derniers représentant 60 à 90% du produit. Ces véhicules d’investissement se déclinent en deux catégories, les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) dont les actions sont émises au fur et à mesure de la demande et les Fonds de Placement Immobilier (FPI) qui sont des copropriétés de valeurs mobilières émettant des parts, dont la veille est assurée par une société de gestion de portefeuille.
- SCPI: les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des véhicules de placement immobilier destinés aux épargnants désireux d’investir dans la pierre sans avoir à s’acquitter de l’acquisition et de la gestion de biens immobiliers. Les investisseurs sont détenteurs de parts sociales à concurrence des fonds investis. Les fonds collectés par la société sont réinvestis dans des immeubles dont elle perçoit des loyers. Il existe des SCPI à capital fixe et à capital variable, avec ou sans composante fiscale au sein du patrimoine immobilier qui les constituent.
- SIIC (ou foncière cotée): les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées en Bourse sont spécialisées dans l’acquisition, la construction, la détention et la gestion de patrimoines immobiliers. Les biens loués procurent des loyers, assimilés à des plus- values pour la société. Ce véhicule d’investissement est éligible au CTO mais pas au PEA et est soumis au régime de la transparence fiscale, impliquant une exonération d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’une redistribution sous forme de dividendes à ses actionnaires de minimum 85% des loyers perçus et 50% des plus-values réalisées. Cette redistribution lui confère une stabilité supérieure à la moyenne des actions.
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